서귀포 카카오부동산 _실장 임동하

2018년 1월부로 상가 임대차 보호법이 일부 개정됐다

  실제 현장에서 상가를 컨설팅하며 임대를 얻어 사업하시는 사장님들에게 가장 중요한 문제로 여겨졌던 임대차 보호기간의 연장이 되지 않은 점은 안타깝지만, 환산보증금 범위가 넓어진 것과 임대료 증액 분 상한선을 낮춘 것은 가게를 임대 얻어 사업을 하는 사장들께는 반가운 소식이다.

  환산보증금 범위가 넓어진 내용을 살펴 보면, 서귀포시는 개정 전에는 임대료의 환산 보증금이 1억8천만원을 넘어서면 임차인이 법적 보호를 못 받았었다.

  주로 월세 보다는 연세 계약이 많은 서귀포에서 예를 들자면 보증금 2000만원에 연세2000만원인 상가는 환산보증금이 1억8천600만원이 되어 서귀포시의 환산보증금범위인 1억8천만원을 초과하여 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 상황이었다.

  상가임대차보호법에서는 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있기때문이다. 환산보증금이란, 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액을 말한다.

환산보증금이 일정액을 넘게 되면 일단 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어진다.

(개정전 서울 4억원, 수도권 과밀 억제권역 3억원, 그 밖의 지역 1억8천만원 등 지역 별 상이)  환산보증금으로 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것이다.

  이번에 개정된 환산보증금 범위는 서귀포시 (그밖의 지역에 해당) 2억7천만원으로 보증금 2000만원에 연세가2500만원이 되어도 환산보증금이 약 2억2천만원이 되기 때문에 상가임대차보호법 안에 있게 된 것이다.

  이는 최근 폭등한 서귀포시 상가임대료의 실정에서 환영할만한 수준의 개정안이라고 보여진다. 임대료 증액분에 대해서는 기존 상가임대차보호법 내에서 연간9%씩 임대료를 인상할 수 있었다. 개정안은 연간 5%로 하향되어 임차인 입장에서는 임대료 인상의 리스크가 어느 정도 해소되었다고 보여진다.

  하지만, 위에서 얘기한 바와 같이 임대하여 가게를 운영하는 사장님들의 가장 어려운 문제라고 여겨지는 상가임대차보호기간 및 갱신 요구권은 현행법상으로는 최초 계약시점으로부터 5년이 지나면 임차인이 계약연장을 요구하더라도 임대인은 거부할 수 있으며 임대료 인상의 상한선도 무효되어 임대인 임의로 인상할 수 있다. 임차인이 더 어려워지는 문제다.또한 그에 따른 부작용도 예상된다. 권리금에 대한 문제다.

  현재 서귀포는 권리금이 제주시나 육지 어디 보다도 높게 형성이 돼 있어 예비창업자들이 진입하기 힘든 현실에 있다.

  이런 상황에서 보호기간 및 갱신 요구권이 개정될 경우 흔히 말하는 “바닥권리금"이 더욱 치솟을 것 아닌가. 또 반대로 최근 서귀포에서 빈번하게 일어나고 있는 "목"이 좋은 자리에서 오랫 동안 장사를 한, 임대차보호법에 해당되지 아니하는 임차인들이 쫓겨나다시피 내몰리는 경우도 더욱 증가 할 것으로 예상된다. 때문에 정부는 모두가 잘 살아갈 수 있도록 균형된 개정안들을 내놓아야 할 것이다.

  임대인과 임차인 양쪽 입장을 모두 고려하여 어느 한 쪽도 피해자가 발생하지 아니하는 상가임대차보호법 개정안을 만들어 주기를 바란다.

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