우리나라 주택시장에서 미분양 물량은 2010년 9만호에서 점진적으로 감소하더니 2015년을 기점으로 미분양주택이 점차 늘어 2018년 3월 기준, 5.만8004호로 나타났다. 주택정책에서 심각한 고려 대상인 준공 후 미분양 주택은 2018년 3월 기준 전국적으로 1만2000호 정도로 확인되고 있다.

전국 미분약주택 가운데 수도권(서울, 인천, 경기도)은 15.0%인 8707호, 지방은 85.0%인 4만9297호로 나타났다.

제주지역 미분양주택은 지난 3월 말 기준, 전국의 2.3%로 1339호, 공사 완료 후 미분양주택은 전국대비 5.0%인 604호로 밝혀졌다. 제주시 미분양 주택은 1012호(공사후 미분양 422호), 서귀포시 미분양 327호(공사후 미분양 182호)로 확인됐다.

제주도의 인구는 국제자유도시의 시행에 따른 핵심사업의 추진, 제주지역으로의 유입인구의 증가 등으로 인해 꾸준히 증가하고 있다. 게다가 비혼이나 만혼 등이 증가하면서 2015년에 1인 및 2인 가구가 전체가구의 53.0%에 달하고 있다.

인구와 가구수가 동시에 증가하면서 제주도 주택수요가 꾸준히 증가하고 있다. 그런데 노후 주택이 멸실되어 주택 재건축이 이뤄지면서 주택공급과 수요에 대한 전반적인 검토가 필요해졌다.

제주지역 미분양주택 현황

2018년 3월 기준, 제주지역내 미분양주택의 면적에 따른 분포는 제주시의 경우 전용면적 60∼85㎡가 61.5%, 전용 60㎡이하가 35.2%의 순으로 나타났다. 반면, 서귀포시의 경우는 전용면적 60∼85㎡가 92.0%, 전용면적 60㎡ 이하와 전용 85㎡ 초과가 각각 4%에 불과했다.

제주시는 소형주택 비율이 상대적으로 높은 반면, 서귀포시는 중형 이상 주택 비율이 92%로 대부분을 차지하고 있다.

제주도 전체 미분양 주택을 소재지별로 살펴보면, 제주시 동지역 비율이 43.0%, 제주시 읍면지역 비율이 32.6%, 서귀포시 동지역은 14.6%, 서귀포시 읍면지역은 9.8%를 차지했다.

제주시 동지역에서는 연동의 미분양이 189호로 가장 많았고, 외도일동 89호, 이도이동 85호의 순으로 확인됐다. 읍면지역의 경우는 조천읍 212호, 애월읍 119호의 순으로 나타났다.

서귀포시 동지역은 대륜동 95호, 대포동과 동홍동이 각각 29호의 순으로 확인됐고, 읍면은 안덕면 82호, 성산읍 34호의 순으로 확인됐다.

제주시의 경우는 미분양주택의 대부분이 도시지역에 집중되지만, 서귀포시의 미분양주택은 다수가 비도시지역에 위치하고 있다. 특히, 서귀포시의 경우는 녹지의 잠식과 미분양의 문제가 동시에 나타나는 문제가 있는 것으로 해석됐다.

미분양주택 분양가 현황

미분양주택 가운데 평균분양가가 가장 높은 지역은 전용면적 기준으로 2494만원/평(제주시 연동 소재)이며, 가장 낮은 지역은 1106만원/평으로 단지의 입지에 따라 편차가 크게 나타났다.

제주시 동지역 평균분양가는 1636만원/평, 읍면지역 1326만원/평으로 확인됐고, 서귀포시 동지역 평균분양가는 1478만원/평, 읍면지역 1474만원/평으로 확인됐다.

제주시의 경우는 동지역과 읍면지역의 분양가가 평균 300만 원 정도 차이가 있었지만, 서귀포의 경우는 동지역과 읍면지역의 차이가 거의 없었다.

2025년 제주특별자치도 도시기본계획

제주자치도는 지난 2017년 4월, ‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획’(이하 ‘도시기본계획’)을 발표했다. ‘2025년 제주특별자치도 도시기본계획’에서는 상주인구 75만 명, 주택보급율은 2025년에 111%를 목표하고 있다.

도시기본계획은 생활권 설정 및 인구배분계획에서는 북부중생활권·제주동중생활권·남부중생활권·서귀포동중생활권·중산간특수관리지역 등 5대권으로 구분하고 있다. 생활권 인구배분의 경우는 2025년에 상주인구와 체류인구를 고려해 100만 명을 목표로 하며, 제주 대생활권에 66만 명, 서귀포 대생활권에 34만 명으로 계획하고 있다.

제주자치도 주거종합계획 등에 따르면 2027년 ▲주택보급률은 110% ▲인구 1000명당 주택수는 420호/천명 ▲장기 공공임대주택 호수는 23000호 ▲주거급여 수급가구 수는 14000~15000가구 등을 전망했다.

2016년말 기준 제주지역 주택보급률은 103.1%인 것으로 확인되어 목표치를 감안한다면 앞으로도 주택의 양적인 공급은 지속되어야 할 상황이다. 생활권에서는 행정시별 동지역생활권과 읍면지역을 구분함에 따라 주택공급계획도 그러한 생활권별 인구배분계획과 연계시켜 나가야 한다.

미분양 문제와 도시 기본계획 등을 종합적으로 고려한 대책

제주지역의 인구증가와 더불어 1인, 2인가구가 전체가구의 50%를 넘어섬에 따라 미분양을 줄이기 위해서는 전체 주택 공급 비율에서 기존보다는 소형주택의 비율을 높여야 할 것이다.

2025년 제주특별자치도 도시기본계획에 의하면 제주동 중생활권을 비롯하여 5개의 권역으로 구분하고 있으며 이것은 생활권을 기준으로 하고 있어서 생활권을 고려하지 못하는 주택공급은 지양하도록 유도해야 할 상황이다.

미분양주택을 줄이기 위해서는 공급할 때부터 미분양이 많이 발생하고 있는 녹지지역은 지양해야 하지만 민간주택 공급은 주택정책 차원에서의 규제가 쉽지는 않다.

대중교통 연결이 미분양의 주요한 요인 가운데 하나로 보여, 도시의 교통망 계획은 생활권뿐만 아니라 주택정책 차원에서 고려돼야 할 것이다.

또한 제주지역은 타지자체와 달리 관광객들이 많이 찾아옴에 따라 상주인구 뿐만 아니라, 제주에서 한 달 살기, 제주 세컨드하우스 갖기 등 단·중기 체류 수요가 많음에 따라 이러한 차별화된 수요에 대응한 공급을 고려해야 한다.

현재 제주지역의 미분양 단지 및 타지역 단지 사례를 보면, 일반적으로 토지비용이 약 40%로 확인 되고, 표준건축비는 2018년 기준 614만원/평으로 확됐다. 따라서 주택 미분양을 해소하고 주택 수요자들에게 저렴한 주택을 공급하기 위해서는 과도한 토지 가격 상승은 규제해 나가야 한다.

주택정보 제공 및 홍보 :제주특별자치도에서는 도민들의 주거안정과 지속적인 주거복지를 위해 '주거복지센터'를 설치해 공공임대주택 및 행복주택 등을 다루게 할 예정이다. 따라서 주거복지센터에서 제주지역 미분양주택에 대한 정보를 제공하는 것이 바람직하다.