주택의 초과공급과 정부의 부동산 대출규제로 인해 제주지역 주택매매가격이 크게 하락할 우려가 있다는 보고서가 발표됐다.

한국은행은 2/4분기 지역경제보고서에 현장리포트로 <제주지역 주택가격 하락 전환>을 발표했다.

한국은행 제주본부 홍수성 과장과 안소희 조사역이 작성한 보고서에 따르면, 2018년 4월 중 제주지역 주택 매매가격은 전월대비 0.02%하락하면서 2017년 6월 이후 10개월 만에 하락세로 전환됐다.(한국감정원이 7월4일에 발표한 자료에 따르면 제주지역 주택 매매가격은 2018년 4월에 0.02%, 5월에는 0.04%하락했다)

한국은행 보고서는 주택가격이 하락한 원인을 ▲2016년 이후 제주지역 주택공급이 실수요를 초과한 점 ▲정부가 가계부채 종합대책으로 부동산 담보 대출을 억제하는 점 ▲2014년 이후 부동산 가격이 급등해 시장 부담이 커진 점 등에 있다고 분석했다.

지난 2018년 1~3월 중 제주지역 세대수는 2707호 증가했는데, 주택 준공실적은 3228호에 이른다. 공급이 수요를 초과하면서 500호 가까운 초과공급이 이뤄진 상이다.

그리고 정부는 지난 3월26일부터 은행권 대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio, 담보대출금액을 정할 때 해당 부동산의 대출 원리금뿐만 아니라 다른 대출의 원리금 등도 소득금액과 비교해 대출금을 결정하는 방식)을 적용하고 있고, 7월에는 제도를 제2금융권에도 시범 적용하기로 했다.

이에 부동산 담보대출 비율이 줄어들면서 주택 수요도 하락할 수밖에 없는 상황이다. 이에 올해 1월부터 4월까지 주택거래량도 전년 동기대비 11.1%하락했다.

미분양 주택도 2017년 이후 지속적으로 증가해 우려할 만한 수준에 이르렀다. 지난 5월말 기준, 제주도내 미분양주택은 총 1268호에 이르렀다.

가장 큰 문제는 준공 후 미분양이 늘어난다는 점이다. 지난 2015년 말 20호에 불과하던 준공 후 미분양이 2016년 말에는 90호, 2017년 말에는 530호로 늘었다. 그리고 지난 4월말에는 625호까지 이르렀다.

이후 5월에 587호로 조금 줄어들기는 했는데, 이는 일부 시행사들이 가격을 낮춰서 분양한 결과이고 여전히 준공 후 미분양 규모가 우려할 만한 수준이라는 분석이다.

한국은행의 보고서는 제주지역의 주택매매가격은 초과공급과 대출규제의 강화 등으로 하방리스크가 높은 수준에서 유지될 것으로 전망했다.

덧붙이는 말-한국감정원이 7월 4일 발표한 <2018년 6월 전국주택가격동향> 자료에 따르면 6월 제주지역 주택가격은 5월에 비해 0,08% 증가했다. 한국감정원 제주지사 관계자는 이와 관련해 “최근 영어교육도시 주변의 빌라 등이 활발하게 거래됐는데, 그 지역의 주택가격이 다른 지역과 달리 하락하지 오히려 증가하는 추세”라과 밝혔다. 하지만 “다른 구도심의 아파트 가격 등은 조금씩 하락하고 있다”고 밝혔다. 그리고 “도내 단독주택, 특히 전망이 좋은 지역의 단독주택은 아파트나 빌라와 달리 아직까지 하락하지 않는 추세”라고 덧붙였다.