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늘어난 미분양, 주택가격 내릴까?[서평] <부동산의 보이지 않는 진실>(프레너머, 2016)
장태욱 | 승인 2019.08.20 00:58
책의 표지.

서귀포신문 직원 가운데, 주택 때문에 고민하는 두 사람이 있다. 한 사람은 최근에 빚을 내서 빌라를 구입했는데 봉급을 받아도 매달 내야하는 주택 대출금을 갚다보면 생활이 빠듯하다. 다른 한 사람은 보증금을 끼고 연간 500만 원 정도로 사글세를 내고 사는데, 해마다 들어가는 사글세가 너무 아깝다.

그럼 결혼한 지 몇 년 지나지 않은 가구라면 빚을 내서 집을 사는 게 유리할까, 아니면 보증금을 끼고 사글세를 사는 게 유리할까, 아니면 완전 전세로 사는 게 유리할까?

이런 고민에 해답을 주는 책이 있다. 제목이 <부동산의 보이지 않는 진실>(프레너머, 2016)인데, 부동산 가운데도 주택 시장에 대한 이해를 돕는 안내서다.

주식투자와 부동산투자 전문가인 이재범과 김영기가 공동 저자다. 저자들이 투자 전문가라고 해서, 허파에 바람 넣고 투기 조장하는 책이라고 생각하면 오산이다. 처음부터 모든 이야기는 자료에 근거를 두고 있다.

▲주택의 수요

주택의 수요을 결정하는 것은 결혼과 이혼, 주택의 공실과 멸실 등이다. 2000년대 들어 연간 약 30만 쌍이 결혼을 하고 11만 쌍이 이혼을 한다. 결혼을 해도 주택이 필요하고, 이혼을 해도 주택이 추가로 필요하다. 이렇게 연간 41만 호의 주택이 필요하다. 여기에 공실과 멸실이 대략 9만 호에 이른다. 새롭게 집을 필요로 하는 가구가 연간 50만 호에 이른다.

▲주택의 공급

주택의 공급은 2011년 33만8000호, 2012년 36만5000호, 2013년 39만5000호, 2014년 43만1000호로 조금씩 증가하고 있지만 연평균 수요에는 미치지 못했다. 저자는 최근 몇 년 동안 주택이 안정적으로 공급된 적이 없다고 말한다.

▲주택가격 오를까?

그동안 건설비용의 상승과 아파트에 대한 대중의 욕망이 합해져 아파트 가격은 꾸준히 상승했다, 지난 1986년 1월을 기준으로, 2015년에 서울은 357.7%, 부산은 368%, 대구는 297% 올랐다.(물가상승률에 비해서는 낮은 증가율이다.)

지난 2003년 미분양이 늘기 시작해 2008년 16만5599호로 미분양이 정점에 이르는 동안에도 아파트가격지수는 70.3에서 88로 오히려 증가했다. 2007년 1월 9467호에서 2008년 6월 2만536호로 미분양이 증가한 대구는 아파트가격지수가 87.3에서 85.3으로 다소 떨어지기는 했지만, 미분양 증가폭에 비해서는 미미했다.

▲주택가격의 운명

미분양이 해소되어 주택가격이 오를 만도 한데 경제위기에 봉착해 내릴 수도 있고, 수요는 일정한데 공급이 줄어 가격이 오르기도 한다. 하지만 국가경제가 망하지 않은 이상 장기적으로는 주택가격이 오른다. 다만 단기적으로는 요동치는 것처럼 보일 뿐이다.

내가 구입한 후 잠시 집값이 떨어질 수도 있지만 장기적으로는 오를 운명이니 내가 편히 자고 쉴 집 한 채는 구입하라는 게 저자의 충고다. 다만, 그 오름이 물가상승률에 비해서는 미약하니 투기의 대상으로 삼는 것은 위험하다.

장태욱  taeuk30@naver.com

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